درمورد توافقی که با مالک فاقد پارکینگ نموده اید چه شرطی را هنگام توافق مطرح نموده اید. عموما زمانی که پارکینگ اجاره داده می شود برای مدت مشخصی است و موجر پارکینگ ضامن عدم استفاده از پارکینگ توسط مستاجر پارکینگ نمی باشد.

پارکینگ

2.1.هزینه پارکینگ و  قسمت های مشترک

پرسش:

در یک آپارتمان 14 واحدی ساکن هستم و 9واحد پارکینگ اختصاصی داریم و5 واحد دیگر پارکینگی ندارند آیا باید هزینه شارژ ساختمان جهت این 5 واحد کمتر اخصاص یابد یا هزینه های مربوط به پارگینگ از این 5 واحد اخذ نشود آیا در این صورت همسایگان طبقه پایین هم میتوان مدعی شوند که هزینه های مربوط به پشت بام ( ایزوگام و ...) پرداخت نکنند ؟؟؟؟ لطفا راهنمایی فرمایید در صورت مکان شماره ماده قانونی معرفی فرمایید بسیار ممنون میشوم.

پاسخ:

قبل از پاسخ، بهتر است توضیحی در مورد مالکیت آپارتمان ها ارائه نمایم. مالکیت در آپارتمان‌ها را به دو قسمت اختصاصی و مشترک تقسیم می‌کند: اول قسمت‌های اختصاصی یک ساختمان که برای هر مالکی در سند مالکیت‎اش مشخص می‌شود مانند واحدهای جداگانه ساختمان همراه سایر متعلقات ماندن پارکینگ و انباری و ... است که متراژ و جزییات آن نیز به طور دقیق در سند مالکیت ذکر شده است. در بخش دوم قسمت‌هایی از ساختمان قرار دارد که با سایر اهالی مشترک است. این بخش را در حقوق مشاعات می‌نامند. طبق ماده 2 قانون تملک آپارتمان‌ها، قسمت‌های مشترک آپارتمان، قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل و پیشه مخصوص نیست و به تمام مالکان به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد مانند باغچه، حیات و پشت بام را در بر می‌گیرد. طبق ماده 4 قانون تملک  اپارتمان ها هزینه های ثابت این بخش ها به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به طور مساوی تقسیم خواهد شد زیرا مطابق ماده 33 آیین نامه اجرایی هزینه های ثابت ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد.  این هزینه ها در مورد بخش های اختصاصی ساختمان برعهده مالکین است مگر آنکه در این خصوص مابین ساکنین آپارتمان توافقی حاصل شده باشد.

2.2.اجاره پارکینگ

پرسش:
سلام . من مستاجر آپارتمان 18 واحدی هستم . پارکینگ های هر واحد مجزا و تفکیک شده است. من پارکینگ خودم را به شخصی خارج از آپارتمان اجاره دادم و ریموت درب پارکینگ هم دست آن شخص هست. آیا این کار غیر قانونی است؟

پاسخ:

اصولا اجاره پارکینگ مغایر با قوانین می باشد. در همین زمینه توجه شما را به خواندن قانون زیر جلب می نمایم:

دستورالعمل: فروش یا اجاره انباری یا پارکینگ به اشخاص خارج از ساختمان

2.3.پارک بهمراه مزاحمت پارکینگ

پرسش:

همسایه ای داریم که با پارک اتومبیل خود مزاحم رفت و امد اتومبیل بنده در پارکینگ بنده می شود. ایشان خودرو خودرا در پارکینگ همسایه ( البته با ادعای کسب اجازه از مالک پارکینگ ) پارک میکنند. برای مزاحمت در پارکینگ ایا قانونی تصویب شده است ؟

پاسخ:

در صورتی که همسایه شما از مالک پارکینگ اجازه داشته باشد می تواند در محل مشخص شده و در محدوده پارکینگ همان واحد اتومبیل خود را پارک نماید. اما اگر  نوع پارکینگ شما و ایشان در سند "پارکینگ مزاحم" باشد، در این صورت نحوه تردد توافقی خواهد بود. اما در کل  پارک بدون اجازه در پارکینگ همسایه یا ادخال در آن، به نوعی خلاف قانون است و با اقامه دعوا از سوی مالک، باید اجرت المثل (اجاره مدت تصرف) که با نظر کارشناس دادگستری تعیین می‌شود، به مالک پرداخته شود. در صورت ایجاد مزاحمت در پارک مدیر ساختمان به نمایندگی از سوی مالکین آپارتمان ها می تواند با تقدیم شکوائیه ای به دادسرای عمومی از مالک مزاحم شکایت کند.

دادسرا و سپس دادگاه نیز پس از احراز صحت امر، مالک متخلف را وفق ماده 690 قانون مجازات اسلامی محکوم به یک ماه تا یک سال حبس و به علاوه رفع مزاحمت می نماید و در صورت تشدید مزاحمت ، دادگاه مشارالیه را علاوه بر رفع مزاحمت به حبس از شش ماه تا 2 سال محکوم خواهد نمود.

2.4. حق السهم پارکینگ

پرسش:

با سلام و خسته نباشید آپارتمان ما دارای ۸ واحد هست که در ۲طبقه اول در هر طبقه ۲ واحد هست و در ۴ طبقه بعدی در هر طبقه ۱ واحد قرار داره. و ۱۰ پارکینگ وجود داره در سند هر واحد هم یک پارکینگ قید شده. ۴ واحد بالا میگن حق السهم ما بیشتره و برای ماست، و طبقات پائین به سند استناد میکنند و اینکه ان ۲پارکینگ به واحد متقاضی باید اجاره داده شه. تکلیف ۲ پارکینگ اضافه چیست؟

پاسخ:

باسلام. کاربر گرامی! اولین توصیه به جنابعالی رجوع به شورای حل اختلاف برای طرح موضوع و بررسی اسناد مالکیت و صورتجلسات تفکیکی آپارتمان است. البته  در اسناد مالکیت آپارتمان ها و پایانکار تکلیف کلیه اختصاصات واحدها مشخص گردیده است اما اگر در مورد سایر موارد مشاع در صورتجلسه تفکیکی تعیین تکلیف نگردیده باشد، طبق ماده 10 قانون تملک آپارتمان "هرکس آپارتمانی را خریداری می نماید به نسبت مساحت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد ، مشاعا سهیم می گردد مگر آنکه مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد که در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد .

2.5. عبور از پارکینگ مجاور

پرسش:

پارکینگی در ساختمان خود دارم . آیا من حق عبور از پارکینگ مجاور را دارم؟ آیا مالک پارکینگ مجاور می تواند مانع عبور من شود؟

پاسخ:

از آنچا که پارکینگ از مشاعات ساختمان تلقی می شود، هر چند که قسمت اختصاصی در آن واقع شده باشد و با توجه به ماده 97 قانون مدنی که وجود حق العبور براساس قرارداد را به رسمیت می شناسد، مانع شدن مالک پارکینگ مجاور در عبور از پارکینگ وی و استیفا از پارکینگ شخصی خلاف قانون است و شما می توانید با مراجعه به دادگاه با طرح دعوای ایجاد مزاحمت در حق، آن مالک را الزام به رعایت حق العبور کنید.

منبع: ضمیمه حقوق همشهری 

2.6. مزاحمت در تردد در پارکینگ

پرسش:

با عرض سلام و خسته نباشید مالک طبقه اول ساختمان ۵ طبقه و تک واحدی هستیم . این ساختمان در طبقه همکف ۳ واحد پارکینگ در اسناد ذکر گردیده که قطعه اول متعلق به ما می باشد و طبقه ۲ و ۵ قطعه ۲ و ۳ را مالک هستند . این پارکینگ دارای ۲ درب که یکی درب آکاردئونی ریموت دار و دیگری درب ریلی که یک درب باز شو نیز داخل آن تعبیه گردیده است . چندی است که مالک طبقه ۵ به بهانه اینکه درب روبروی پارکینگ اینجانب می باشد آن را قفل کرده و اجازه تردد به دیگران نمی دهد . پس از باز نمودن قفل درب توسط همسایه ها با فحاشی به دادسرا مراجعه و دادخواست تخریب قفل و درب داده است .در مقابل ما نیز دادخواست ممانعت از حق و ایجاد مزاحمت دادیم ، که با درخواست کارشناسی که طبقه ۵ داده است به موضوع درب مشاعی اشاره ولیکن عنوان نموده اند که تردد از آنجا بایستی با اذن و اجازه وی صورت گیرد و در عوض چون ایشان نیز راه تردد ندارد بایستی از ما اجازه بگیرد . ولی وی که زنی بیوه و بد دهن می باشد با دعوا و زور از آنجا تردد می کند و به محض ورود ماشین پراید خود را به در می چسباند و قفل هم می کند در حالیکه هنوز هیچ رای صادر نشده و مهلت اعتراض به نظریه کارشناس هم داریم . چاره چیست در ضمن هنگام ورود وخروج درب ریلی را محکم به دیوار می کوبد و با ایجاد صدای مهیب سلب آسایش می کند و هنگام عبور خودروی ما را به عمد خط می اندازد . اخیرا برای اذیت بیشتر از پرداخت هزینه آب و برق مشترک هم خودداری میکند و دائما می گوید شکایت کنید با این وضع دائما باید در کلانتری و دادسرا باشیم

پاسخ:

موضوعاتی که مطرح نموده اید مصداق مزاحمت و یا عدم مشارکت در هزینه های مشاع بوده و قابل طرح در شورای حل اختلاف می باشد اما همانگونه که خودشما اشاره کردید در اینصورت باید دائما در حال جمع استشهاد و حضور در دادگاه باشید . نظر کارشناس قابل بازبینی است (اگر کمکی به حل موضوع می نماید) اما واقعا در ارتباط با چنین همسایه هایی راه حل های روانشناسانه می تواند راهگشا باشد. مذاکره، کم توجهی، پادرمیانی یکی از نزدیکان ایشان، آگاه نمودن ایشان به امکان انجام امور متقابل  و... از راهکارهایی است که با توجه به شخصیت هر فرد می تواند برای پیشگیری از رفتارهای نامتعارف کاربرد داشته باشد.

تعمیرات

3.1.خسارت ناشی از خرابی ایزوگام و نم دادن سقف
پرسش:

باسلام

من واحدی را در طبقه آخر آپارتمان خریداری کرده ام  حدود 1سال بعد اسباب کشی کردم در این مدتی که خالی از سکنه بود ایزوگام ساختمان فرسوده شده و آب به داخل ساختمان نشت کرده و خساراتی در بر داشته مدیر ساختمان هزینه مربوط به داخل ساختمان را تقبل نمیکند آیا قانونا حق با من است و باید بپردازد؟

باسلام
1-واحد من طبقه آخر یک آپارتمان و سقف نم داده هزینه تعمیر با کیه؟
2- پارکنگها مشخص نشدن برای مشخص شدن جای پارک چه کار باید کرد...توی سند فقط ذکر شده پارکینگ دارد؟؟

پاسخ بخش اول سوال:

طبق بند "ب" ماده 4 آیین نامه قانون تملک آپارتمان ها، پشت بام وایزوگام جزء قسمت های مشترک ساختمان محسوب می شود و در صورت وقوع نشتی و سرایت رطوبت و بروز خسارت به طبقه زیرین و غیره مسئولیت تعمیر خرابی بر عهده مدیر ساختمان است و هزینه های آن نیز از صندوق ساختمان پرداخت خواهد شد.

بخش دوم سوال:

قانونا وضعیت پارکینگ در سند تفکیکی آپارتمان مشخص می شود اما اگر این تفکیک انجام نشده باشد، این عمل از طریق طرح در جلسات ساختمان و رای ساکنان تقسیم می شود. در مورد قانونی بودن یا نبودن این کار بهتر است بدانید که، حتی با توافق اکثریت ساکنان ساختمان هم نمی‌توان این کار را انجام داد و حتما باید همه مالکان رضایت داشته باشند. طبق ماده 10 قانون مدنی، اگر تقسیم پارکینگ بین مالکان، با توافق همه مالکان باشد، اشکال قانونی ندارد، اما فراموش نکنید که نحوه شماره‌گذاری و پلاک‌گذاری پارکینگ، توسط مامور و نماینده سازمان ثبت انجام می‌شود. روند کار هم به این صورت است که از بالاترین طبقه آپارتمان کار پلاک‌گذاری را شروع می‌کنند و بعد از آن، از پایین‌ترین نقطه آپارتمان، واگذاری پارکینگ را انجام می‌دهند. در واقع، مالکان با توافق نمی‌توانند داشتن یا نداشتن پارکینگ را تعیین کنند، بلکه فقط می‌توانند در مورد این‌که کدام پارکینگ را بردارند، توافق کنند.

3.2.عیب های ملک استیجاری

پرسش:

بعضی از قسمت های ملک اجاره ای دارای عیب هایی است. آیا می توانم مقداری از مبلغ اجاره را به خاطر آن کسر کنم؟

پاسخ:

این موضوع بسته به توافق شما با مالک و شرایط مندرج در اجاره نامه دارد. اما چنانچه در آن مورد توافقی حاصل نشود و در اجاره نامه نیز چیزی پیش بینی نشده باشد طبق قانون شما می توانید اجاره را فسخ کنید و یا اینکه با وجود آن عیب با تمامی اجرت توافقی اجاره را قبول کنید. البته اگر موجر به نحوی که به شما ضرری وارد نشود آن عیب را برطرف کند شما حق فسخ نیز نخواهید داشت.

منبع: همشهری- ضمیمه حقوق

3.3.تعمیر آپارتمان قدیمی

پرسش:

آیا قانونی وجود دارد که مالکان آپارتمانی که قدیمی شده و نیاز به تعمیر دارد را ملزم به انجام تعمیرات کند؟

پاسخ:

قانون تملک آپارتمان ها طی شرایطی این موضوع را پیش بینی کرده است به نحوی که چنانچه به تشخیص 3 نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده باشد و یا به هر دلیل دیگر ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر جانی و یا مالی برود و اقلیت مالکان با تعمیر آن موافق نباشند با حکم دادگاه و تهیه مسکن مناسب برای مخالفان، نسبت به تجدید بنا اقدام نمایند.

منبع: همشهری- 25 تیر 92 – ضمیمه حقوق

حقوق مشاعات و مزاحمت

4.1.اشغال فضای مشاع

پرسش

با سلام و تشکر از سایت خوبتون من در اپارتمانی زندگی می کنم که چندی پیش همسایه محترم بخاطر قرار دادن اسپیلتش دیوار من رو سوراخ کرد وتمام فضای مشاع بین دو ساختمون(کل فضا یک متر بوده) رو گرفت . پس از مدتی من می خواستم گاز وصل کنم چون باید از کنار اسپیلت همسایه می گذشت تایید نشد . حال می خواستم ببینم آیا همسایه حق داره از کل فضا استفاده کنه یا نصف این فضا از آن منه ؟لطف کنید ماده قانونی رو معرفی کنید ممنون

پاسخ :

باسلام. ابتدا بررسی نمایید  در صورتجلسه تفکیکی این فضا مشاع ذکر شده یا اختصاصی و اصولا مربوط به کدام واحدهاست؟ اگر صرفا متعلق به دو واحد به صورت اشتراکی باشد،  هرگونه دخل و تصرف در آن می بایست با توافق سایر شرکاء باشد در غیر اینصورت از طریق شورای حل اختلاف و مراجع قضایی قابل پیگیری است.

4.2.درآوردن کفش ، جلوی درآپارتمان

پرسش :

ما درآپارتمانی15  واحدی زندگی می کنیم و همسایه ما به دلیل گذاشتن کفش، جلوی در آپارتمان(در راهرو) ،بارها با بچه های من بحث کرده است آیا گذاشتن کفش ممنوع است ؟

پاسخ :

اولا در آوردن کفش جلوی آپارتمان طبق تبصره ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها ممنوع است.

ثانیا : زیبایی و نظم ساختمان رابر هم می زند. ثالثا: در مواقعی که کفش ها توسط خارج اشخاص خارج از ساختمان سرقت رود موجب تنش بین اهالی ساختمان می شود. حتی گذاشتن کمد مخصوص کفش هم ممنوع است مگر اینکه مجمع عمومی تصمیم بگیرد که برای همه واحدها کمد مخصوص کفش تهیه و جلوی در آپارتمان مالکان گذاشته شود.در غیر این صورت اگر عده ای از واحدها دارای کمد کفش باشند و عده ای دیگر نباشند، بر خلاف آیین نامه مربوط خواهد بود.

منبع همشهری،راهنمای حقوقی شهروندان،به کوشش دکتر محسن اسماعیلی

4.3.مزاحمت ناشی از تردد همسایگان
پرسش:

سلام
 در ساختمان 25 واحدی در سعادت اباد  زندگی میکنم که بدلیل کوچک بودن واحدها تعداد زیادی از ساکنین مستاجر هستند؛  بعضی مالکین خارج کشور بسر میبرند. اکثر مستاجرها دارای مشکلات بسیار زیاد منجمله میهمانی هایی پرسروصدا  هر هفته رفت و امدهای ناجور؛ تردد با لباس نامناسب در راه پله؛ نگهدارس از سگ ( مواجهه با فضولات و سروصدای حیوان ) و... میباشند که با وجود تذکر کتبی مدیر ساختمان ترتیب اثر نداده و برعکس فحاشی میکنند ........؟

پاسخ:

متاسفانه این موضوع در برخی دیگر از آپارتمان ها نیز وجود دارد و زندگی را برای ساکنین قانونمند به کابوسی دائمی مبدل می سازد. در اولین مرحله، صحبت فردی یا طرح در جلسات ساختمان و حل و فصل موضوع از طریق ریش سفیدان ساکن توصیه می شود.  اگر باز هم با وجود تمام صحبت‌ها و تلاش‌ها، آنها به آزار و اذیت خود ادامه دادند با صاحب ملک تماس بگیرید و از او بخواهید که شخصا با همسایه مزاحم صحبت کند. اصولا در این مرحله جواب می‌گیرید. به هر حال پای صاحب خانه که وسط می‌آید مسائل تغبیر می‌کند.

در نهایت  شما به عنوان یک همسایه قانونمند می‌توانید از همسایه خود شکایت کنید، ولی بهتر است نگذارید کار به شکایت و پلیس بکشد می‌توانید با یک برخورد مناسب مشکلتان را حل کنید.

در مورد نگهداری حیوانات، شما را به خواندن قوانین مربوطه راهنمایی می کنم. (کلیک کنید)

4.4.مزاحمت ناشی از سروصدای طبقه بالایی

پرسش:

سلام همسایه طبقه بالایی ما سزوصداهای زیادی دارد از جمله دویدن مدام بجه روی سرامیک بلند حرف زدن بزرگترها بلند کردن صدای تلویزیون کشیدن مبل انداختن اشیا روی سرامیک و گاهی شکستن گردو و توپ بازی به تذکرات ما هم توجه نکرده و حتی صحبت های مدیریت هم تاثیر نداشته ایا راه قانونی برای وادار کردن وی به ارامش وجود دارد ممنون میشوم راهنمایی بفرمایید.

پاسخ:

شدت انعکاس صدای برخورد پا یا هرجسم دیگر با کف آپارتمان که به طبقه پایین منتقل شده و موجب اختلال آرامش آن طبقه می گردد ، اصولا از مسائل فنی و سازه ای ساختمان است و برای اینکه به کل ساختمان مربوط نیست ، نمی تواند اقدامی از سوی مدیر ساختمان قابل تصور باشد اما هرگاه صدای پا و برخورد اجسام طبقه بالا بیش از حد متعارف موجب سلب آسایش آپارتمان طبقه پایین باشد، مالک طبقه فوقانی به عنوان مزاحم در دادسرای عمومی قابل تعقیب خواهد بود.

4.5.مزاحمت بصری در ساختمان

پرسش:

سلام.ما در اپارتمان 14 واحدی زندگی میکنیم.متاسفانه یکی از همسایه ها ماهواره خریده و بعد از قرار دادن ان در پشت بام اپارتمان ، سیم ان را از جلوی اتاق بنده رد کرده است.مشکل من این است که این سیم ضمن زشت کردن ساختمان باعث شده وقتی باد می اید این سیم مرتبا به دیوار کوبیده شود و پشت سرهم صدا تولید کند.ایا رد کردن هر سیمی از جلوی پنجره ی اتاق های ساختمان به این شکل ممنوع نیست؟میشود اعتراض کرد؟ممنون.

پاسخ:

توصیه من به شما مصالحه می باشد، سیم چیز خاصی نیست، خودشما هم  می توانید سیم را کمی  منحرف نمایید و یا به دیوار بچسبانید تا مانع از ایجاد صدا شوید و جلوی پنجره نباشد. در هر صورت هر نوع مزاحمتی با دلایل محکمه پسند محکوم به رفع می باشد.
منبع:  http://vekalat.ravabet.com - يزدي، وكيل دادگستري

4.6.امکان استفاده همه مالکان از قسمت های مشترک

پرسش:

آپارتمانی را خریداری کرده ام، در یک ساختمان 4 طبقه (در هر طبقه یک واحد) . طبقات اول و دوم مربوط به یک نفر یعنی همان مالک اولیه است که خانه قدیمی اش را کوبیده و ساختمان فعلی را ساخته است. در ضمن این ساختمان فقط 2 پارکینگ دارد که آنها متعلق به همان مالک طبقات اول و دوم است (دوپارکینگ جمعا به متراژ 22 متر مربع ). ملک مذکور جنوبی است و راه ورودی پارکینگ جدای از ورودی راه پله است، ولی از راه پله به ورودی پارکینگ راه دارد و ورودی حیاط هم از داخل پارکینگ است. طبق صورتجلسه تفکیکی ساختمان، حیاط و باقی متراژ پارکینگ جزء مشاع است اما مالک پارکینگ ها مانع از ورود ساکنان طبقه دیگر به پارکینگ و حیاط می شود. او پارکینگ را کاملا تصاحب کرده و آن را تبدیل به یک واحد نیمه مسکونی کرده است و بر روی راه پله به پارکینگ پرده نصب کرده است. همچنین وی نه در رنگ آمیزی راه پله ها که وضع خیلی بدی دارند و نه در تعمیر پشت بام همکاری نمی کند. در ضمن یک انباری کاذب که در پارکینگ ایجاد شده و متعلق به همه است را تصاحب کرده است. راه حل قانونی این مشکل را توضیح دهید.

پاسخ:

با توجه به قانون تملک آپارتمان ها همه مالکان قسمت های اختصاصی در قسمت های مشاع ساختمان مالکیت و حق تصرف دارند. طبق قانون مدنی تصرف یکی از مالکان مشاع باید با اجازه سایر شرکاء باشد . لذا استفاده از حیاط و قسمت های مشاع پارکینگ ، باید به اجازه همه شرکاء باشد و یک مالک اختصاصی نمی تواند مانع از تصرف سایر شرکاء شود. شما باید به شورای حل اختلاف محل ملک، مراجعه و دعوای رفع ممانعت و مزاحمت از حق، علیه شریک مزاحم طرح کنید. در مدتی هم که شریک به تنهایی از حیاط و قسمت های مشاع استفاده می کرده است باید اجرت المثل ایام تصرف را بپردازد.

منبع: همشهری

4.6.نصب اسپلیت در فضای مشاع

پرسش:

با سلام و تشکر از سایت خوبتون من در اپارتمانی زندگی می کنم که چندی پیش همسایه محترم بخاطر قرار دادن اسپیلتش دیوار من رو سوراخ کرد وتمام فضای مشاع بین دو ساختمون(کل فضا یک متر بوده) رو گرفت . پس از مدتی من می خواستم گاز وصل کنم چون باید از کنار اسپیلت همسایه می گذشت تایید نشد . حال می خواستم ببینم آیا همسایه حق داره از کل فضا استفاده کنه یا نصف این فضا از آن منه ؟لطف کنید ماده قانونی رو معرفی کنید ممنون

پاسخ:

باسلام. ابتدا بررسی نمایید  در صورتجلسه تفکیکی این فضا مشاع ذکر شده یا اختصاصی و اصولا مربوط به کدام واحدهاست؟ اگر صرفا متعلق به دو واحد به صورت اشتراکی باشد،  هرگونه دخل و تصرف در آن می بایست با توافق سایر شرکاء باشد در غیر اینصورت از طریق شورای حل اختلاف و مراجع قضایی قابل پیگیری است.

4.7.تعیین تکلیف انباری خارج از صورتجلسه تفکیکی

پرسش:

با سلام و سپاس از مطالب مفیدتان بنده مدیر یک مجتمع 35 واحدی هستم که 30 درصد این واحد ها هنوز فروش نرفته است(خالی می باشد.) سازنده در پارکینگ و بالای پشت بام چند انباری بدون مجوز (بعد از گرفتن پایان کار ) ساخته است که در سند هیچکدام از واحد ها ثبت نشده است.آیا این انباری ها جزو مشاعات محسوب می شود و می توان به عنوان انباری کل مجتمع از آن استفاده کرد یا سازنده حق دارد مجوز تصرف آن را به خریداران جدید اعطا نماید. با سپاس

پاسخ:

کاربر گرامی! موضوع مشاعات در صورتجلسه تفکیکی کاملا مشخص می شود و از نظر قانونی سطح زیربنای آن انبارها مشاع محسوب می گردد اما موضوعی که در اینجا وجود دارد عدم انطباق مشخصات پایانکار ساختمان با وضعیت موجود است که از نظر قانونی از طریق هریک از خریداران واحدها  از طریق مراجع قانونی قابل طرح و پیگیری خواهد بود.

موجر و مستاجر

5.1.خسارت تاخیر در انجام تعهد

پرسش:

  قرارداد اجاره یک ساله ای را با شخصی بسته ام اما بعد از گذشت 2 ماه خانه اجاره ای را تخلیه کرده ام. اما صاحب خانه اجاره اش را از من مطالبه می کند. چه باید بکنم؟

پاسخ:

عقد اجاره عقدیست لازم و هیچیک از طرفین نمی تواند آن را بدون مجوز قانونی و به صورت یک طرفه فسخ نماید، بنابراین شما باید تا پایان قراردادتان اجاره بها را کاملا پرداخت کنید و ودیعه خود را هم در پایان مدت پس بگیرید مگر آنکه دلیل قانونی برای فسخ اجاره داشته باشید یا به هر نحو با موجر توافق نمایید. گاه در قرارداد اجاره طرفین شرایطی را برای فسخ قرارداد پیش بینی می کنند که از این مشکلات جلو گیری می کند. 

منبع: همشهری

5.2.اختلاف در تمدید اجاره و شرایط مورد اجاره

پرسش:

موعد مورد اجاره تمام شده موجر اجاره بهارا دوبرابر کرده ایا موجر میتواند اینکار را انجام دهد

در ضمن که زمان تحویل مورد اجاره اپارتمان بسیار کثیف بود شیر الات خراب  کابینت ها غیر قابل استفاده بود تمام این موارد را مستا جر درست کردند  الان زمان تخلیه مبلغ دومیلیون بابت خسارت  احتمالی به اپارتمان نگه می دارد و از یک تاریخی روزانه 500000 تومان بابت اجاره کسر خواهند کرد

پاسخ:
شما در موعد اتمام اجاره موظف به تخليه هستيد . پرداخت تعميرات اساسي بعهده موجر مي باشد و برابر قرارداد اگر بابت هر روز تاخير در تخليه پرداخت خسارتي مشخص كرده باشيد بايد آنرا پرداخت نماييد.  اگر در اين مورد توافقي با موجر كرديد يا ايشان به شما بابت تخليه مهلتي داد حتما آنرا كتبي بفرماييد تا بعدا موجر سوء استفاده نكند
منبع:  http://vekalat.ravabet.com - يزدي، وكيل دادگستري     

دیدگاه ها

ارسال شده توسط مهمان در تاریخ یکشنبه, 1393-04-15 00:39.

با سلام وتشکر آپارتمان خالی

با سلام وتشکر آپارتمان خالی باید شارژپرداخت کند شارژ شامل چیست وکدام یک ازموارد رادرآپارتمان خالی باید پرداخت کنم 1- هزینه آب 2- هزینه برق 3-هزینه تعمیرات وتعویض موتور آسانسور 4-هزینه و حق الزحمه نظافت آپارتمان وسایر موارد لطفا مرا راهنمایی نمایید که چه هزینه هایی را بایستی پرداخت نمایم مشخصات آپارتمان: 8واحد در 4 طبقه بدون سرایه دار-باغچه و2واحد پارکینگ ندارند که یکی ازواحدها بدون اجازه اینجانب از پارکینگ من استفاده می کند وبعدازمذاکراتی باحضور مدیر ساختمان مقررگردید هزینه شارژماهیانه بنده را پرداخت نماید که پس رسیدن موعد مدیرآپارتمان ، شارژ ماهیانه را از اینجانب می خواهد ومدعی برعدم استفاده از پارکینگ بوده لطفا مرا راهنمایی نمایید آیا شارژباید پرداخت کنم یا خیر و کدام هزینه هارا بایستی بدهم با احترام مجدد

پاسخ :باسلام. پاسح شما در بخش "پرداخت شارژ و صورتحساب" ، کد 1.8 ارائه شد.

• پاسخ دادن

ارسال شده توسط مهمان در تاریخ چهارشنبه, 1393-04-11 06:44.

با سلام، در یک ساختمان 6

با سلام، در یک ساختمان 6 واحدی 4 واحد دارای پارکینگ و 2 واحد دیگر فاقد پارکینگ هستند که با توافق قبلی از حیاط استفاده میکردند حالا بعد از فشار از طرف همسایگان براى گرفتن رضایت جهت مشارکت براى ساخت فقط و فقط توسط یکی از ساکنین از پارک ماشین در محل قبل را جلوگیری میکنند. از آنجاییه که حیاط جز مشا مباشد وآنها براى ورود به پارکینگ از حیاط باید عبور کنند، من هم میتوانم از ورود آنها با ماشین از درب حیاط را جلوگیری کنم؟ ساختمان 2 کله است درب ورودی پیاده از خیابان دیگری است. جهت هزینه های ساختمان مثلاً سیستم موتورخانه براى آب گرم و اشتراک فاضلاب که 2 بار قبض آمده هیچ پرداختی انجام نمیدهند و میگویند باید ساختمان برود به مشارکت این قبض مبلغش 8 میلیون شده که قبلاً 2میلیون بوده.واحدشان را هم اجاره داده اند به کسانی که اذیت وآزار برایم ایجادکنند. به گفته خودشان آنجا را به خانه قمر خانم تبدیل میکنند. خواهشمندم راهنمایی فرمایید.

پاسخ :باسلام. مشکلات گوناگونی در سوال شما مطرح شده است که هریک راهکار قانونی خود را دارد اما نکته مهم در تنها بودن شما در موضوع شکوائیه است. بنابراین 3 راهکار پیشنهاد می شود: 1-  با طرح شکایت های مختلف دائم در دادسرا حضور یابید تا در مورد اعاده حق خود از مشاعات و یا پرداخت سهم شارژ به نتیجه برسید، 2- به گونه ای با سایر واحدها به توافق برسید. 3- فروش ملک و ترک مخامصات

• پاسخ دادن

ارسال شده توسط مهمان در تاریخ یکشنبه, 1393-04-08 22:17.

با عرض سلام و خسته نباشید

با عرض سلام و خسته نباشید مالک طبقه اول ساختمان ۵ طبقه و تک واحدی هستیم . این ساختمان در طبقه همکف ۳ واحد پارکینگ در اسناد ذکر گردیده که قطعه اول متعلق به ما می باشد و طبقه ۲ و ۵ قطعه ۲ و ۳ را مالک هستند . این پارکینگ دارای ۲ درب که یکی درب آکاردئونی ریموت دار و دیگری درب ریلی که یک درب باز شو نیز داخل آن تعبیه گردیده است . چندی است که مالک طبقه ۵ به بهانه اینکه درب روبروی پارکینگ اینجانب می باشد آن را قفل کرده و اجازه تردد به دیگران نمی دهد . پس از باز نمودن قفل درب توسط همسایه ها با فحاشی به دادسرا مراجعه و دادخواست تخریب قفل و درب داده است .در مقابل ما نیز دادخواست ممانعت از حق و ایجاد مزاحمت دادیم ، که با درخواست کارشناسی که طبقه ۵ داده است به موضوع درب مشاعی اشاره ولیکن عنوان نموده اند که تردد از آنجا بایستی با اذن و اجازه وی صورت گیرد و در عوض چون ایشان نیز راه تردد ندارد بایستی از ما اجازه بگیرد . ولی وی که زنی بیوه و بد دهن می باشد با دعوا و زور از آنجا تردد می کند و به محض ورود ماشین پراید خود را به در می چسباند و قفل هم می کند در حالیکه هنوز هیچ رای صادر نشده و مهلت اعتراض به نظریه کارشناس هم داریم . چاره چیست در ضمن هنگام ورود وخروج درب ریلی را محکم به دیوار می کوبد و با ایجاد صدای مهیب سلب آسایش می کند و هنگام عبور خودروی ما را به عمد خط می اندازد . اخیرا برای اذیت بیشتر از پرداخت هزینه آب و برق مشترک هم خودداری میکند و دائما می گوید شکایت کنید با این وضع دائما باید در کلانتری و دادسرا باشیم

پاسخ :باسلام. پاسح شما در بخش پارکینگ ، کد 2.6 ارائه شد.

• پاسخ دادن

ارسال شده توسط مهمان در تاریخ چهارشنبه, 1393-04-04 20:43.

با سلام و سپاس از مطالب

با سلام و سپاس از مطالب مفیدتان بنده مدیر یک مجتمع 35 واحدی هستم که 30 درصد این واحد ها هنوز فروش نرفته است(خالی می باشد.) سازنده در پارکینگ و بالای پشت بام چند انباری بدون مجوز (بعد از گرفتن پایان کار ) ساخته است که در سند هیچکدام از واحد ها ثبت نشده است.آیا این انباری ها جزو مشاعات محسوب می شود و می توان به عنوان انباری کل مجتمع از آن استفاده کرد یا سازنده حق دارد مجوز تصرف آن را به خریداران جدید اعطا نماید. با سپاس

پاسخ :باسلام. پاسح شما در بخش حقوق مشاعات و مراحمت، کد 4.7 ارائه شد. ضمنا باتوجه به آنکه مدیریت آپارتمان با جنابعالی می باشد، استفاده از" سیستم مدیریت و حسابداری آپارتمان من " را توصیه می کنیم. برای کسب اطلاعات بیشتر می توانید با این شماره تماس حاصل بفرمایید: 09104517881

• پاسخ دادن

ارسال شده توسط مهمان در تاریخ جمعه, 1393-03-23 21:12.

با سلام و تشکر از سایت خوبتون

با سلام و تشکر از سایت خوبتون من در اپارتمانی زندگی می کنم که چندی پیش همسایه محترم بخاطر قرار دادن اسپیلتش دیوار من رو سوراخ کرد وتمام فضای مشاع بین دو ساختمون(کل فضا یک متر بوده) رو گرفت . پس از مدتی من می خواستم گاز وصل کنم چون باید از کنار اسپیلت همسایه می گذشت تایید نشد . حال می خواستم ببینم آیا همسایه حق داره از کل فضا استفاده کنه یا نصف این فضا از آن منه ؟لطف کنید ماده قانونی رو معرفی کنید ممنون

پاسخ :باسلام. ابتدا بررسی نمایید  در صورتجلسه تفکیکی این فضا مشاع ذکر شده یا اختصاصی و اصولا مربوط به کدام واحدهاست؟ اگر صرفا متعلق به دو واحد به صورت اشتراکی باشد،  هرگونه دخل و تصرف در آن می بایست با توافق سایر شرکاء باشد در غیر اینصورت از طریق شورای حل اختلاف و مراجع قضایی قابل پیگیری است.

• پاسخ دادن

ارسال شده توسط مهمان در تاریخ پنجشنبه, 1393-03-22 18:42.

سلام در اپارتمانی زندگی

سلام در اپارتمانی زندگی میکنیم که سند ملکی ان مسکونی است ولی بعضی از ساکنین از ان به عنوان اداری استفاده میکنند هزینه پرداخت شارژ واحدهای مسکونی و اداری به چه صورت است

کاربر گرامی: باسلام . در صورتی که موضوع صرفا نحوه پرداخت شارژ می باشد، این موضوع در عرف به صورت تقسیم هزینه های سرفصل های مختلف  براساس تعداد نفرات/ زمان حضور/ مساحت/ ... مشخص می گردد و نحوه تقسیم آن بر عهده هیات مدیره ساختمان است. پیشنهاد می کنیم برای کاهش اختلافات ناشی از نحوه تقسیم هزینه های ساختمان، از سیستم های مکانیزه (مانند سرویس حسابداری آپارتمان همین سایت) استفاده نمایید.

به نام خدا

 با سلام

برای مشاوره  حقوقی تلفنی با شماره 9099070219 از خط ثابت(تلفن منزل یا
محل کار) تماس حاصل فرمایید و پاسخ سوال خود را به صورت فوری دریافت
نمایید . موفق باشید

نحوه طلاق ایرانیان خارج از کشور در ایران

+ نوشته شده در پنجشنبه دهم مهر 1393 ساعت 9:24 شماره پست: 443

به نام خدا

 با سلام

برای مشاوره  حقوقی تلفنی با شماره 9099070219 از خط ثابت(تلفن منزل یا
محل کار) تماس حاصل فرمایید و پاسخ سوال خود را به صورت فوری دریافت
نمایید . موفق باشید

فرآیند حقوقی طلاق برای ایرانیان مقیم خارج از کشور

گروه حقوقی- مهسا بایگان: قوانین کشور ما در مورد طلاق بسیار روشن است با وجود این وقتی طلاقی رخ می‌دهد مشکلات زیادی را برای هر دو طرف ایجاد می‌کند، مواردی مانند طلب مهریه، تعیین تکلیف جهیزیه، حق بچه‌های احتمالی و … مسائلی هستند که در مسیر جدایی زوجین مطرح می‌شود.

حالا تصور کنید دو ایرانی خارج از مرزهای کشور تصمیم به طلاق بگیرند. قانون و مقرارتی که در روابط آنان جاری می‌شود در این گزارش مورد بررسی قرار گرفته است.

همیشه در مباحث حقوقی مربوط به ایرانیان مقیم خارج این سئوال پیش می‌آید که باید مقررات کشور متبوع ارجح باشد یا کشوری که ایرانی در آن اقامت دارد؟ یک استاد دانشگاه در پاسخ به این سئوال به «حمایت» می‌گوید: در این‌ باره باید گفت که مقررات امری کشور ایران که کشور متبوع است و مقررات امری کشور محل اقامت باید هر دو با هم رعایت شود.
«فرهاد پروین» در باره علت این اتفاق توضیح می‌دهد: اگر مقررات کشور متبوع رعایت نشود حقوق کسب شده قابلیت شناسایی شاکی و اجرا در ایران را ندارد و اگر حقوق کشور خارجی محل اقامت رعایت نشود فرد مقیم با ضمانت اجراهای رعایت نشدن حقوق خارجی کشور محل اقامت مواجه می‌شود؛ در واقع ایرانی مقیم خارج از کشور باید با احتیاط عمل و مقررات امری هر دو کشور متبوع و محل اقامت را رعایت کند.

کلیت ماده قانونی
به گفته وی، در بررسی امر طلاق ایرانیان خارج از کشور، در مورد مرجع مورد مراجعه برای طلاق مواد قانونی زیادی وجود دارد. این استاد دانشگاه درباره این مواد قانونی می‌گوید: ماده ۱۴ قانون حمایت از خانواده ۱/۱۲/۱۳۹۱ مقرر کرده است که «هرگاه یکی از زوجین مقیم خارج از کشور باشد، دادگاه محل اقامت طرفی که در ایران اقامت دارد برای رسیدگی صالح است. اگر زوجین مقیم خارج از کشور باشند اما یکی از آنان در ایران سکونت موقت داشته باشد، دادگاه محل سکونت فرد ساکن در ایران و اگر هر دو در ایران سکونت موقت داشته باشند، دادگاه محل سکونت موقت زوجه برای رسیدگی صالح است.»
وی ادامه می‌دهد: همچنین هرگاه هیچ یک از زوجین در ایران سکونت نداشته باشند، دادگاه شهرستان تهران صلاحیت رسیدگی را دارد، مگر آنکه زوجین برای اقامه دعوی در محل دیگر توافق کنند.
پروین در این‌ باره از ماده ۱۵ همین قانون نیز نام می‌برد و می‌گوید: این ماده اجازه داده است که ایرانیان مقیم خارج از کشور، امور و دعاوی خانوادگی خود را در محاکم و مراجع صلاحیتدار محل اقامت خویش مطرح کنند.
به گفته وی، احکام این محاکم یا مراجع در ایران اجرا نمی‌شود مگر آنکه دادگاه صلاحیتدار ایرانی این احکام را بررسی و حکم تنفیذی صادر کند.
این استاد دانشگاه توضیح می‌دهد: در مورد این نوع طلاق‌ها ماده ۶ قانون مدنی نیز باید در نظر گرفته شود. بر اساس این ماده، قوانین مربوط به احوال شخصیه، از قبیل نکاح و طلاق و اهلیت اشخاص و ارث، در مورد تمامی‌اتباع ایران، حتی اگر مقیم خارجه باشند، مجری خواهد بود.

احترام به ادیان رسمی
این استاد دانشگاه تاکید می‌کند: از طرف دیگر طبق اصول ۱۲ و ۱۳ قانون اساسی، دین رسمی‌ایران، اسلام و مذهب جعفری اثنی‌عشری است و این اصل الی‏الابد غیرقابل تغییر است، البته مذاهب دیگر اسلامی‌اعم از حنفی، شافعی، مالکی، حنبلی و زیدی دارای احترام کامل هستند و پیروان این مذاهب در انجام مراسم مذهبی، طبق فقه خودشان آزادند و در تعلیم و تربیت دینی و احوال شخصیه (ازدواج، طلاق، ارث و وصیت) و دعاوی مربوط به آن در دادگاه‏ها رسمیت دارند و در هر منطقه‏ای که پیروان هر یک از این مذاهب اکثریت داشته باشند، مقررات محلی در حدود اختیارات شوراها بر طبق آن مذهب خواهد بود. از سوی دیگر ایرانیان زرتشتی، کلیمی‌و مسیحی تنها اقلیت‌های دینی شناخته می‏شوند که در حدود قانون در انجام مراسم دینی خود آزادند و در احوال شخصیه و تعلیمات دینی بر طبق آیین خود عمل می‌کنند.
فرهاد پروین ادامه می‌دهد: اگر زن و مرد ایرانی، به عنوان مثال مقیم آمریکا، در مذاهبشان تشریفات خاصی در طلاق وجود نداشته باشد (اقلیت مذهبی یا دینی نباشند) و حقوق کشور محل اقامت با حقوق مذهبی آنها در تعارض باشد دین حاکم در ایران قابلیت شناسایی و اجرا را دارد.

اگر قوانین رعایت نشود!
این حقوقدان خاطر‌نشان می‌کند: اگر در باره زوجین مقیم خارج از کشور به سبب انجام ندادن تشریفات طلاق، حکم طلاق دادگاه خارجی در ایران مورد شناسایی و اجرا قرار نگرفت توافق‌های مالی یا غیرمالی مربوط و وابسته به موضوع طلاق نیز کان لم یکن می‌‌شود؛ زیرا معمولاً این توافق‌ها به همراه انحلال نکاح، یک واحد و کل غیرقابل تجزیه را تشکیل می‌دهند که بخش اساسی و زیربنایی موضوع طلاق است و با روبه‌رو شدن آن با موانع حقوقی، توافق‌های روبنایی و جنبی (شامل مالی و غیرمالی) فاقد اثر حقوقی می‌شود.

مباحث خانوادگی ایرانیان خارج از کشور
دکتر پروین در ادامه مباحث خانوادگی و من جمله طلاق ایرانیان در خارج از کشور را از نظر حقوق ایران طبق ماده ۶ قانون مدنی بررسی می‌کند. این ماده مقرر کرده است: «قوانین مربوط به احوال شخصیه، از قبیل نکاح و طلاق و اهلیت اشخاص و ارث، در مورد تمام اتباع ایران، ولو این که مقیم در خارجه باشند، مجری خواهد بود» وی می‌افزاید: حقوق ایران نیز در مورد مذاهب رسمی آن را به مقررات مذهبی فرد ایرانی ارجاع می‌دهد اما کشور محل اقامت گاه مقرراتی متفاوت و حتی معارض با حقوق متبوع شخص دارد که باعث ایجاد تعارض قوانین می‌‌شود و در مواردی نمی‌توان راه حل جامعی برای رفع تعارض بین حقوق متبوع و حقوق کشور محل اقامت یافت؛ بنابراین هر حقوق در سرزمین خود لازم‌الاجرا و معتبر است.
به گفته وی طبق ماده ۹۶۳ قانون مدنی روابط شخصی و مالی بین زوجین را اگر زوجین تبعه یک دولت نباشند تابع قوانین دولت متبوع شوهر می‌داند بنابراین مقررات و تشریفات طلاق بین زوجین ایرانی و زوج خارجی تابع حقوق متبوع زوج خارجی است. در اینجا نیز اگر این خانواده مقیم خارج از کشور باشند کشور محل اقامت ممکن است راه حل متفاوتی داشته باشد.
این استاد دانشگاه می‌گوید: اگر زوج و زوجه هر دو خارجی و در ایران حضور داشته باشند، برای موضوع‌های مربوط به انحلال نکاح، طبق ماده ۴ قانون حمایت از خانواده مصوب سال ۹۱ به دادخواست آنان رسیدگی می‌شود و دادگاه‌های خانواده صلاحیت رسیدگی به این موضوع را دارند. اصولاً صلاحیت مراجع قضایی عام است و وابسته به تابعیت اشخاص نیست.

نگاه قانون به طلاق شیعه
طبق اصول ۱۲ و ۱۳ قانون اساسی و قانون خاص لزوم رعایت احوال شخصیه ایرانیان غیرشیعه اقلیت‌های دینی از لحاظ ماهوی در مباحث احوال شخصیه و من جمله طلاق تابع مقررات خودشان هستند. پروین با بیان این مطلب تاکید می‌کند: از لحاظ مرجع رسیدگی نیز مانند سایر ایرانیان، دادگاه‌های خانواده صلاحیت رسیدگی به موضع طلاق آنان را دارند. وی می‌گوید: اما در قسمت آخر تبصره ماده ۴ قانون حمایت از خانواده، تاسیس بی‌سابقه‌ای مقرر شده است مبنی بر اینکه تصمیم‌های مراجع عالی اقلیت‌های دینی مذکور در امور حسبی و احوال شخصیه آنان از جمله نکاح و طلاق، معتبر و توسط محاکم قضایی بدون رعایت تشریفات، تنفیذ و اجرا می‌شود.
به گفته این استاد دانشگاه، به نظر می‌رسد که این مقرره قانونی احترام به حقوق اقلیت‌های دینی و تایید و تنظیمات مقامات عالی مذهبی آنها در امور حسبی و احوال شخصیه خود است اما در واقع این امر باعث تضعیف حقوق آنها می‌شود؛ زیرا در حالی که به طور عادی برای امر مهم طلاق رسیدگی سه مرحله‌ای بدوی، تجدیدنظر و فرجام‌خواهی در سیستم قضایی پیش‌بینی شده است تصمیم‌های مراجع دینی اقلیت‌ها که اصولاً یک مرحله‌ای است بدون هیچ‌گونه تشریفات و کنترل حداقل شکلی باید تأیید شود.وی ادامه می‌دهد: ضمن آنکه اصطلاح مراجع عالی اقلیت‌های دینی به‌طور دقیق در مورد تک تک اقلیت‌ها، مدون و مشخص برای سیستم قضایی نیست. اگرچه این قانون به تصویب شورای نگهبان رسیده و عدم مغایرت آن با قانون اساسی توسط این نهاد احراز شده است، نمی‌توان ذهن را از مقایسه مقرره مذکور با اصل ۱۵۶ قانون اساسی بازداشت.
این استاد دانشگاه درباره اصل ۱۵۶ قانون اساسی می‌گوید: در این اصل آمده است: «مرجع رسمی تظلمات و شکایات دادگستری است.»